Esta entrada es una extensión con nivel avanzado sobre el artículo que escribí aquí.

OBJETIVO: RENTABILIDAD (Alquiler) 🚀🔥

Cuando compro una vivienda, mi objetivo es obtener un ingreso por alquiler todos los meses. Con este ingreso trato de cubrir la hipoteca y los gastos que pueda generar la propiedad. Mi objetivo es que siempre esté entrando dinero, como si se tratase de un salario. De esta manera, poder estar más cerca de la Libertad-Financiera (LF) mediante la obtención de ingresos pasivos.

¿QUÉ PASA CON LA REVALORACIÓN DEL INMUEBLE? ❗

Se sabe, por datos históricos, que las propiedades inmobiliarias son capaces de recoger en sus precios el efecto de la inflación mas un extra. Esto quiere decir que los precios de las viviendas suelen incrementar, al menos, en la misma cuantía que la inflación. 

También se sabe que algunas viviendas se revalorizan más que la inflación (gentrificación, turismo, etc) y otras llegan incluso a perder valor (despoblación, zonas deprimidas, inseguras, etc). Sin embargo, a priori, no se puede conocer qué viviendas incrementarán más su precio en el futuro. Como es muy difícil hacer un Excel realista donde se refleje el futuro valor de una vivienda en X años, entonces no incluyo esta variable a la hora de evaluar si un inmueble está o no está en precio.

No son todo malas noticias! Mi estrategia trata de evitar aquellas zonas que estén o puedan estar deprimidas en el medio plazo. Dentro de mi estrategia está el acumular varias propiedades. Por pura probabilidad, algunas propiedades se encuentran en barrios en expansión donde ayuntamientos y actores privados realizan inversiones (parques, colegios, supermercados, empresas) que revalorizan mis pisos en mayor cuantía que el precio de la inflación.

Por tanto, mi objetivo es la RENTABILIDAD, y no tanto el VALOR (que también se conseguirá).

¿POR QUÉ LAS PROPIEDADES INMOBILIARIAS RECOGEN EL INCREMENTO DE LA INFLACION? 💯

Hay que pensar en una vivienda como un árbol que da frutos (alquiler). El fruto nos habla, por tanto, de la rentabilidad de la vivienda. En España, y en la mayor parte de países, los contratos de alquiler se actualizan anualmente en la misma cuantía que el indicador de precios (o inflación). 

Pondré un ejemplo para simplificarlo. Supón que tienes una casa con un precio de 70.000€, con un alquiler de 600€/mes. Esto supone un alquiler anual de 7.200€, que a su vez representa una rentabilidad del 10,3%. Ahora supongamos que tenemos una inflación del 5%, por lo tanto nuestro alquiler pasa a ser de 630€/mes (7.560€/año). Si no se actualiza el precio de la vivienda, entonces la rentabilidad de la vivienda pasa a ser del 10,8%. De esta forma, el contrato de alquiler se seguiría actualizando pudiendo llegar a ser de la misma cuantía que el precio de la vivienda. Sin embargo, esto no va a ocurrir porque después de que el alquiler pase a 630€/mes, el precio de la vivienda se tendrá que actualizar un 5% hasta llegar a 73.500€. De esta forma, volverá a tener el 10,3% de rentabilidad inicial.

¿POR QUÉ PISOS BARATOS? ✅

Por un lado, todas las ciudades y barrios tienen un "precio mínimo" de alquiler, que suele ser de 400€-500€/mes. Es muy difícil encontrar viviendas en España por debajo de este precio. Sin embargo, el precio de compra de la vivienda no suele tener un mínimo claro fijado, y se puede negociar su precio en base a "los problemas" que presente la propiedad. Esto hace que se puedan encontrar pisos muy baratos y rentables.

Por otro lado, se observa que los precios de la vivienda crecen más rápido que los precios de los alquileres. Es decir, es normal encontrar pisos a la venta por 80.000€ que se alquilan en 700€/mes, y pisos a la venta por 500.000€ (x6.25) que se alquilan por 1.600€ (x2.29). Esto tiene sentido porque, el piso de 500.000€ suele tener menos riesgo que el de 80.000€, y a mayor riesgo, mayor rentabilidad.

En este caso, también tiene en cuenta la consolidación de la zona. Es decir, un piso ubicado en el centro de Madrid será menos rentable que uno a las afuera, pero siempre tendrá una ubicación "premium", que no dependerá tanto de tendencias (se espera que mantendrá mejor su valor).

El siguiente gráfico (con datos simulados por mí) representa lo que el mercado inmobiliario nos suele presentar y por qué tienes que fijarte en pisos baratos si quieres obtener rentabilidad.

Normalmente encuentro rentabilidades superiores al 8% bruto en inmuebles que tienen un precio de compra inferior a 100.000€.

¿EN QUÉ ZONAS PUEDO ENCONTRAR PISOS RENTABLES POR DEBAJO DE 100.000€? 📍

En mi experiencia se pueden encontrar en la periferia de grandes ciudades (Madrid, Barcelona), o incluso en el centro (y periferia) de ciudades medianas (Valencia, Bilbao, Elche, etc). En general, encontrarás pisos por debajo de los 100.000€ en todas las ciudades de España aunque, ATENCIÓN, no todos van a presentar rentabilidades superiores al 8%!

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En la anterior entrada, compartía de forma general mi estrategia de inversión inmobiliaria. Sabemos que una parte fundamental de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria reside en adquirirla a un buen precio. Sin embargo, es fácil que se olvide que los beneficios se generan cuando la vivienda se pone en alquiler. El inquilino es el que paga las rentas. Por este motivo, es fundamental seleccionar con mucho cuidado quién va a vivir en nuestra casa.

Para conseguir los mejores inquilinos, primero hay que llamar su atención a través del anuncio de alquiler. Algunos tips que uso son los siguientes:

✅ No contratar agencias inmobiliarias.

✅ Luz natural: Fotos de calidad hechas durante las horas del día cuando hay más sol.

✅ Invertir un poco de dinero en decoración (e.j.: plantas artificiales, espejos, etc).

✅ Evitar tener una casa “Frankenstein” con decoraciones de distinto tipo. Tratar de dar la sensación de amplitud, luminosidad y limpieza. Decir no a los “muebles de la abuela”.

✅ Fotos con cámara “ojo de pez” para conseguir sensación de mayor amplitud.

✅ Texto del anuncio tiene que empatizar con la persona que lo está leyendo.

✅ Incluir una pregunta de fácil respuesta (e.j.: ¿Qué día de la semana es hoy?) al final del anuncio. El inquilino tendrá que responderla cuando contacte con el propietario. De esta forma evitamos inquilinos que hagan la estrategia de la “metralleta” bombardeando a todos los propietarios que encuentran, y así filtraremos a aquellos inquilinos que muestran un mayor interés en el piso.

Una vez que somos capaces de atraer a buenos inquilinos, tenemos que hacer una selección de los mejores. 

Por un lado, para alquileres de largo plazo (tienen una deducción fiscal del 60% en España) hay que estar seguro de que el inquilino tiene un perfil con baja rotación. Tenemos que ser capaces de adivinar si su interés real es quedarse en la vivienda durante un período largo de tiempo. Para ello, compruebo si cumple lo siguiente:

✅ Trabajo estable en empresas de la zona.

✅ Evaluar el sector/empresa donde trabajan los inquilinos.

✅ Funcionarios como preferencia por su estabilidad económica y geográfica.

✅ Parejas jóvenes con ingresos elevados (momentos de gran ilusión).

✅ Inquilinos con familiares cerca de la vivienda que se alquila.

Por otro lado, uno de los objetivos de la inversión es conseguir una renta pasiva. Para conseguirlo, es necesario que el inquilino esté contento y de esta forma no esté constantemente llamando a la propiedad porque necesita que se hagan arreglos en la vivienda. En este aspecto, también se pueden usar varios trucos para identificar que un inquilino no va a tener problemas es arreglar algún pequeño desperfecto antes de llamar a la propiedad.

Antes de firmar el contrato, les comento algún desperfecto que hay en la vivienda, y les digo que si los arreglan ellos, puedo bajarles 10€/mes el precio del alquiler. Si no lo aceptan, ya se que no tienen el perfil anteriormente mencionado.

Para asegurar una gestión más sencilla, aún cuando se han hecho los deberes a la hora de seleccionar al inquilino, es importante contratar un seguro de hogar que incluya “SERVICIO DE MANITAS”. Este servicio no cuesta dinero extra, pero puede ser de gran utilidad. Normalmente ofrece hasta 6h/año de trabajos “manitas” de forma gratuita para cosas tan variopintas como colocar una lámpara, montar un mueble, cambiar enchufes, etc. Este servicio puede ahorrar mucho tiempo a la propiedad y no tienen ningún coste!

Finalmente, y no por ello menos importante, hay que tratar de comprobar que el inquilino sea solvente (buen pagador) y que no tenga ninguna mala intención como instalarse en la vivienda a modo de okupa. A priori, es difícil observar estas características. Sin embargo, se puede conseguir cierto historial de los potenciales inquilinos antes de firmar el contrato de alquiler:

✅ Pedir el DNI (FÍSICO) para hacer una copia del mismo: Comprobar en la medida de lo posible que se trata de un DNI original.

✅ Solvencia: Que el alquiler no suponga más del 30% de los ingresos netos agregados de los inquilinos.

✅ Contrato laboral indefinido.

✅ Pedir 3 últimas nóminas, para confirmar que el contrato laboral se está ejecutando correctamente.

✅ Posición cuenta bancaria principal durante los últimos 6 meses: Que el inquilino tenga de forma constante al menos los ahorros necesarios como para pagar el alquiler durante 12 meses. En este caso, podrá seguir pagando incluso después de un despido laboral. En pisos que siguen mi estrategia, los alquileres rondan 600€, así que se pedirían al menos 7200€ en la cuenta durante los últimos 6 meses. Esto habla de los hábitos financieros del potencial inquilino.

✅ Avales bancarios: Esta opción suele utilizarse en alquileres de viviendas de mayor precio. El banco avalaría el contrato de alquiler y respondería en caso de impago.

✅ Matrícula universitaria (en caso de ser estudiantes): Los estudiantes suelen presentar tasas más bajas de impagos.

✅ Avalar con ingresos de familiares: Suele ser una garantía adicional que se incluye en los contratos realizados con estudiantes. En la mayoría de ocasiones los estudiantes no tienen ingresos.

✅ Todas las habitaciones bajo un mismo contrato. En caso de alquilar a estudiantes, ponerles juntos en el contrato para que se hagan responsables de un posible impago de uno de ellos.

✅ Evitar familias con hijos (especialmente si son menores).

✅ Evitar mascotas.

✅ Evitar fumadores.

Recuerda que siempre es importante contratar un seguro de impagos. Ellos tienen acceso a ficheros de morosidad. En caso de impago, seguirás recibiendo la renta todos los meses. Por lo que se asegurarán de que el inquilino tenga un buen perfil.

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