Esta entrada es una extensión con nivel avanzado sobre el artículo que escribí aquí.

OBJETIVO: RENTABILIDAD (Alquiler) 🚀🔥

Cuando compro una vivienda, mi objetivo es obtener un ingreso por alquiler todos los meses. Con este ingreso trato de cubrir la hipoteca y los gastos que pueda generar la propiedad. Mi objetivo es que siempre esté entrando dinero, como si se tratase de un salario. De esta manera, poder estar más cerca de la Libertad-Financiera (LF) mediante la obtención de ingresos pasivos.

¿QUÉ PASA CON LA REVALORACIÓN DEL INMUEBLE? ❗

Se sabe, por datos históricos, que las propiedades inmobiliarias son capaces de recoger en sus precios el efecto de la inflación mas un extra. Esto quiere decir que los precios de las viviendas suelen incrementar, al menos, en la misma cuantía que la inflación. 

También se sabe que algunas viviendas se revalorizan más que la inflación (gentrificación, turismo, etc) y otras llegan incluso a perder valor (despoblación, zonas deprimidas, inseguras, etc). Sin embargo, a priori, no se puede conocer qué viviendas incrementarán más su precio en el futuro. Como es muy difícil hacer un Excel realista donde se refleje el futuro valor de una vivienda en X años, entonces no incluyo esta variable a la hora de evaluar si un inmueble está o no está en precio.

No son todo malas noticias! Mi estrategia trata de evitar aquellas zonas que estén o puedan estar deprimidas en el medio plazo. Dentro de mi estrategia está el acumular varias propiedades. Por pura probabilidad, algunas propiedades se encuentran en barrios en expansión donde ayuntamientos y actores privados realizan inversiones (parques, colegios, supermercados, empresas) que revalorizan mis pisos en mayor cuantía que el precio de la inflación.

Por tanto, mi objetivo es la RENTABILIDAD, y no tanto el VALOR (que también se conseguirá).

¿POR QUÉ LAS PROPIEDADES INMOBILIARIAS RECOGEN EL INCREMENTO DE LA INFLACION? 💯

Hay que pensar en una vivienda como un árbol que da frutos (alquiler). El fruto nos habla, por tanto, de la rentabilidad de la vivienda. En España, y en la mayor parte de países, los contratos de alquiler se actualizan anualmente en la misma cuantía que el indicador de precios (o inflación). 

Pondré un ejemplo para simplificarlo. Supón que tienes una casa con un precio de 70.000€, con un alquiler de 600€/mes. Esto supone un alquiler anual de 7.200€, que a su vez representa una rentabilidad del 10,3%. Ahora supongamos que tenemos una inflación del 5%, por lo tanto nuestro alquiler pasa a ser de 630€/mes (7.560€/año). Si no se actualiza el precio de la vivienda, entonces la rentabilidad de la vivienda pasa a ser del 10,8%. De esta forma, el contrato de alquiler se seguiría actualizando pudiendo llegar a ser de la misma cuantía que el precio de la vivienda. Sin embargo, esto no va a ocurrir porque después de que el alquiler pase a 630€/mes, el precio de la vivienda se tendrá que actualizar un 5% hasta llegar a 73.500€. De esta forma, volverá a tener el 10,3% de rentabilidad inicial.

¿POR QUÉ PISOS BARATOS? ✅

Por un lado, todas las ciudades y barrios tienen un "precio mínimo" de alquiler, que suele ser de 400€-500€/mes. Es muy difícil encontrar viviendas en España por debajo de este precio. Sin embargo, el precio de compra de la vivienda no suele tener un mínimo claro fijado, y se puede negociar su precio en base a "los problemas" que presente la propiedad. Esto hace que se puedan encontrar pisos muy baratos y rentables.

Por otro lado, se observa que los precios de la vivienda crecen más rápido que los precios de los alquileres. Es decir, es normal encontrar pisos a la venta por 80.000€ que se alquilan en 700€/mes, y pisos a la venta por 500.000€ (x6.25) que se alquilan por 1.600€ (x2.29). Esto tiene sentido porque, el piso de 500.000€ suele tener menos riesgo que el de 80.000€, y a mayor riesgo, mayor rentabilidad.

En este caso, también tiene en cuenta la consolidación de la zona. Es decir, un piso ubicado en el centro de Madrid será menos rentable que uno a las afuera, pero siempre tendrá una ubicación "premium", que no dependerá tanto de tendencias (se espera que mantendrá mejor su valor).

El siguiente gráfico (con datos simulados por mí) representa lo que el mercado inmobiliario nos suele presentar y por qué tienes que fijarte en pisos baratos si quieres obtener rentabilidad.

Normalmente encuentro rentabilidades superiores al 8% bruto en inmuebles que tienen un precio de compra inferior a 100.000€.

¿EN QUÉ ZONAS PUEDO ENCONTRAR PISOS RENTABLES POR DEBAJO DE 100.000€? 📍

En mi experiencia se pueden encontrar en la periferia de grandes ciudades (Madrid, Barcelona), o incluso en el centro (y periferia) de ciudades medianas (Valencia, Bilbao, Elche, etc). En general, encontrarás pisos por debajo de los 100.000€ en todas las ciudades de España aunque, ATENCIÓN, no todos van a presentar rentabilidades superiores al 8%!

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