En la anterior entrada, compartía de forma general mi estrategia de inversión inmobiliaria. Sabemos que una parte fundamental de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria reside en adquirirla a un buen precio. Sin embargo, es fácil que se olvide que los beneficios se generan cuando la vivienda se pone en alquiler. El inquilino es el que paga las rentas. Por este motivo, es fundamental seleccionar con mucho cuidado quién va a vivir en nuestra casa.
Para conseguir los mejores inquilinos, primero hay que llamar su atención a través del anuncio de alquiler. Algunos tips que uso son los siguientes:
✅ No contratar agencias inmobiliarias.
✅ Luz natural: Fotos de calidad hechas durante las horas del día cuando hay más sol.
✅ Invertir un poco de dinero en decoración (e.j.: plantas artificiales, espejos, etc).
✅ Evitar tener una casa “Frankenstein” con decoraciones de distinto tipo. Tratar de dar la sensación de amplitud, luminosidad y limpieza. Decir no a los “muebles de la abuela”.
✅ Fotos con cámara “ojo de pez” para conseguir sensación de mayor amplitud.
✅ Texto del anuncio tiene que empatizar con la persona que lo está leyendo.
✅ Incluir una pregunta de fácil respuesta (e.j.: ¿Qué día de la semana es hoy?) al final del anuncio. El inquilino tendrá que responderla cuando contacte con el propietario. De esta forma evitamos inquilinos que hagan la estrategia de la “metralleta” bombardeando a todos los propietarios que encuentran, y así filtraremos a aquellos inquilinos que muestran un mayor interés en el piso.
Una vez que somos capaces de atraer a buenos inquilinos, tenemos que hacer una selección de los mejores.
Por un lado, para alquileres de largo plazo (tienen una deducción fiscal del 60% en España) hay que estar seguro de que el inquilino tiene un perfil con baja rotación. Tenemos que ser capaces de adivinar si su interés real es quedarse en la vivienda durante un período largo de tiempo. Para ello, compruebo si cumple lo siguiente:
✅ Trabajo estable en empresas de la zona.
✅ Evaluar el sector/empresa donde trabajan los inquilinos.
✅ Funcionarios como preferencia por su estabilidad económica y geográfica.
✅ Parejas jóvenes con ingresos elevados (momentos de gran ilusión).
✅ Inquilinos con familiares cerca de la vivienda que se alquila.
Por otro lado, uno de los objetivos de la inversión es conseguir una renta pasiva. Para conseguirlo, es necesario que el inquilino esté contento y de esta forma no esté constantemente llamando a la propiedad porque necesita que se hagan arreglos en la vivienda. En este aspecto, también se pueden usar varios trucos para identificar que un inquilino no va a tener problemas es arreglar algún pequeño desperfecto antes de llamar a la propiedad.
Antes de firmar el contrato, les comento algún desperfecto que hay en la vivienda, y les digo que si los arreglan ellos, puedo bajarles 10€/mes el precio del alquiler. Si no lo aceptan, ya se que no tienen el perfil anteriormente mencionado.
Para asegurar una gestión más sencilla, aún cuando se han hecho los deberes a la hora de seleccionar al inquilino, es importante contratar un seguro de hogar que incluya “SERVICIO DE MANITAS”. Este servicio no cuesta dinero extra, pero puede ser de gran utilidad. Normalmente ofrece hasta 6h/año de trabajos “manitas” de forma gratuita para cosas tan variopintas como colocar una lámpara, montar un mueble, cambiar enchufes, etc. Este servicio puede ahorrar mucho tiempo a la propiedad y no tienen ningún coste!
Finalmente, y no por ello menos importante, hay que tratar de comprobar que el inquilino sea solvente (buen pagador) y que no tenga ninguna mala intención como instalarse en la vivienda a modo de okupa. A priori, es difícil observar estas características. Sin embargo, se puede conseguir cierto historial de los potenciales inquilinos antes de firmar el contrato de alquiler:
✅ Pedir el DNI (FÍSICO) para hacer una copia del mismo: Comprobar en la medida de lo posible que se trata de un DNI original.
✅ Solvencia: Que el alquiler no suponga más del 30% de los ingresos netos agregados de los inquilinos.
✅ Contrato laboral indefinido.
✅ Pedir 3 últimas nóminas, para confirmar que el contrato laboral se está ejecutando correctamente.
✅ Posición cuenta bancaria principal durante los últimos 6 meses: Que el inquilino tenga de forma constante al menos los ahorros necesarios como para pagar el alquiler durante 12 meses. En este caso, podrá seguir pagando incluso después de un despido laboral. En pisos que siguen mi estrategia, los alquileres rondan 600€, así que se pedirían al menos 7200€ en la cuenta durante los últimos 6 meses. Esto habla de los hábitos financieros del potencial inquilino.
✅ Avales bancarios: Esta opción suele utilizarse en alquileres de viviendas de mayor precio. El banco avalaría el contrato de alquiler y respondería en caso de impago.
✅ Matrícula universitaria (en caso de ser estudiantes): Los estudiantes suelen presentar tasas más bajas de impagos.
✅ Avalar con ingresos de familiares: Suele ser una garantía adicional que se incluye en los contratos realizados con estudiantes. En la mayoría de ocasiones los estudiantes no tienen ingresos.
✅ Todas las habitaciones bajo un mismo contrato. En caso de alquilar a estudiantes, ponerles juntos en el contrato para que se hagan responsables de un posible impago de uno de ellos.
✅ Evitar familias con hijos (especialmente si son menores).
✅ Evitar mascotas.
✅ Evitar fumadores.
Recuerda que siempre es importante contratar un seguro de impagos. Ellos tienen acceso a ficheros de morosidad. En caso de impago, seguirás recibiendo la renta todos los meses. Por lo que se asegurarán de que el inquilino tenga un buen perfil.
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