Esta entrada es una extensión con nivel avanzado sobre el artículo que escribí aquí.

OBJETIVO: RENTABILIDAD (Alquiler) 🚀🔥

Cuando compro una vivienda, mi objetivo es obtener un ingreso por alquiler todos los meses. Con este ingreso trato de cubrir la hipoteca y los gastos que pueda generar la propiedad. Mi objetivo es que siempre esté entrando dinero, como si se tratase de un salario. De esta manera, poder estar más cerca de la Libertad-Financiera (LF) mediante la obtención de ingresos pasivos.

¿QUÉ PASA CON LA REVALORACIÓN DEL INMUEBLE? ❗

Se sabe, por datos históricos, que las propiedades inmobiliarias son capaces de recoger en sus precios el efecto de la inflación mas un extra. Esto quiere decir que los precios de las viviendas suelen incrementar, al menos, en la misma cuantía que la inflación. 

También se sabe que algunas viviendas se revalorizan más que la inflación (gentrificación, turismo, etc) y otras llegan incluso a perder valor (despoblación, zonas deprimidas, inseguras, etc). Sin embargo, a priori, no se puede conocer qué viviendas incrementarán más su precio en el futuro. Como es muy difícil hacer un Excel realista donde se refleje el futuro valor de una vivienda en X años, entonces no incluyo esta variable a la hora de evaluar si un inmueble está o no está en precio.

No son todo malas noticias! Mi estrategia trata de evitar aquellas zonas que estén o puedan estar deprimidas en el medio plazo. Dentro de mi estrategia está el acumular varias propiedades. Por pura probabilidad, algunas propiedades se encuentran en barrios en expansión donde ayuntamientos y actores privados realizan inversiones (parques, colegios, supermercados, empresas) que revalorizan mis pisos en mayor cuantía que el precio de la inflación.

Por tanto, mi objetivo es la RENTABILIDAD, y no tanto el VALOR (que también se conseguirá).

¿POR QUÉ LAS PROPIEDADES INMOBILIARIAS RECOGEN EL INCREMENTO DE LA INFLACION? 💯

Hay que pensar en una vivienda como un árbol que da frutos (alquiler). El fruto nos habla, por tanto, de la rentabilidad de la vivienda. En España, y en la mayor parte de países, los contratos de alquiler se actualizan anualmente en la misma cuantía que el indicador de precios (o inflación). 

Pondré un ejemplo para simplificarlo. Supón que tienes una casa con un precio de 70.000€, con un alquiler de 600€/mes. Esto supone un alquiler anual de 7.200€, que a su vez representa una rentabilidad del 10,3%. Ahora supongamos que tenemos una inflación del 5%, por lo tanto nuestro alquiler pasa a ser de 630€/mes (7.560€/año). Si no se actualiza el precio de la vivienda, entonces la rentabilidad de la vivienda pasa a ser del 10,8%. De esta forma, el contrato de alquiler se seguiría actualizando pudiendo llegar a ser de la misma cuantía que el precio de la vivienda. Sin embargo, esto no va a ocurrir porque después de que el alquiler pase a 630€/mes, el precio de la vivienda se tendrá que actualizar un 5% hasta llegar a 73.500€. De esta forma, volverá a tener el 10,3% de rentabilidad inicial.

¿POR QUÉ PISOS BARATOS? ✅

Por un lado, todas las ciudades y barrios tienen un "precio mínimo" de alquiler, que suele ser de 400€-500€/mes. Es muy difícil encontrar viviendas en España por debajo de este precio. Sin embargo, el precio de compra de la vivienda no suele tener un mínimo claro fijado, y se puede negociar su precio en base a "los problemas" que presente la propiedad. Esto hace que se puedan encontrar pisos muy baratos y rentables.

Por otro lado, se observa que los precios de la vivienda crecen más rápido que los precios de los alquileres. Es decir, es normal encontrar pisos a la venta por 80.000€ que se alquilan en 700€/mes, y pisos a la venta por 500.000€ (x6.25) que se alquilan por 1.600€ (x2.29). Esto tiene sentido porque, el piso de 500.000€ suele tener menos riesgo que el de 80.000€, y a mayor riesgo, mayor rentabilidad.

En este caso, también tiene en cuenta la consolidación de la zona. Es decir, un piso ubicado en el centro de Madrid será menos rentable que uno a las afuera, pero siempre tendrá una ubicación "premium", que no dependerá tanto de tendencias (se espera que mantendrá mejor su valor).

El siguiente gráfico (con datos simulados por mí) representa lo que el mercado inmobiliario nos suele presentar y por qué tienes que fijarte en pisos baratos si quieres obtener rentabilidad.

Normalmente encuentro rentabilidades superiores al 8% bruto en inmuebles que tienen un precio de compra inferior a 100.000€.

¿EN QUÉ ZONAS PUEDO ENCONTRAR PISOS RENTABLES POR DEBAJO DE 100.000€? 📍

En mi experiencia se pueden encontrar en la periferia de grandes ciudades (Madrid, Barcelona), o incluso en el centro (y periferia) de ciudades medianas (Valencia, Bilbao, Elche, etc). En general, encontrarás pisos por debajo de los 100.000€ en todas las ciudades de España aunque, ATENCIÓN, no todos van a presentar rentabilidades superiores al 8%!

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PRECIO 💫 

Siguiendo la filosofía que da nombre al Blog, siempre busco comprar una vivienda que no supere los 80.000€. Los datos nos demuestran que a medida que sube el precio de compra, se reduce la rentabilidad por alquiler.

ZONA 🥈

Siempre trato de asegurarme de estar comprando en una zona con una alta demanda de viviendas o habitaciones en alquiler (me ayudo de plataformas como Idealista para comprobarlo).

Suelo encontrar estas viviendas en zonas periféricas de las grandes urbes. Barrios trabajadores pero seguros y tranquilos. Ideales para vivir!

TIPO DE VIVIENDA 🚀

Exterior (buena iluminación y ventilación)

Cerca de transporte público que conecte con la ciudad de referencia

Cerca de inversiones de largo plazo (hospitales, grandes centros logísticos, universidades, etc)

Situada en poblaciones con más de 40.000 habitantes + tendencia histórica creciente

No suele tener ascensor

No más alta que un tercer piso (salvo que el precio lo justifique)

Construida hace menos de 50 años

Al menos 3 habitaciones

Alejada de zonas ruidosas

FINANCIACIÓN ⛽️

Para empezar a invertir, el primer paso SIEMPRE es FORMARTE en el campo donde quieres realizar una inversión. Esto es lo que intento hacer, de forma gratuita, desde Invertir para Todos. Otra buena fuente de adquisición de conocimientos son los libros. A continuación te dejo el link de Amazon donde podrás escuchar libros de forma gratuita durante 30 días. 

En segundo lugar, y como dijo un viejo sabio… “no tengas todos los huevos en la misma cesta”. Aunque suene a tópico, el concepto de diversificar tus fuentes de ingresos es fundamental en finanzas, a cualquier nivel. En caso de que falle una, cualquiera de nosotros prefiere estar sentado en una silla con 4 patas a estar sentado en una silla con una única pata. 

Por otro lado, siempre debes tratar de que tus inversiones tengan, como mínimo, un 8% de rentabilidad anual. De esta forma, reduces el riesgo de bajada de precio del activo, te aseguras poder generar un colchón de liquidez para soportar momentos de crisis económica y te cubres de la posible subida de inflación:

Por este motivo, mi cartera de inversión actual está repartida en:

Acciones 🍏

ETFs 🚀

Inversión Inmobiliaria 🏰

Acciones

Una acción es un título que representa una parte de una empresa cotizada en bolsa. Es decir, una empresa como Coca-Cola decide dividir el valor de su empresa en papeletas y a cada le asigna un valor determinado. Luego vende estos títulos en uno o varios mercados bursátiles que comprar los inversores (accionistas). Estos títulos se pueden vender a su vez a otros inversores con un mismo o diferente precio que el establecido en su “salida a bolsa”.

Para invertir en acciones es de vital importancia que seas capaz de analizar y valorar una empresa, así como al entorno donde opera. Es una inversión activa, requiere de algo de dedicación. Dependiendo de la empresa en la que inviertas estarás mejor o peor protegido de la inflación. Aquellas empresas que sean capaces de repercutir la subida de inflación a sus clientes sin reducir ventas (por ejemplo las empresas de artículos de lujo), serán capaces de no verse afectadas por fenómenos inflacionistas.

La rentabilidad obtenida tras invertir en acciones puede venir de la revalorización de la empresa y/o del reparto de dividendos (beneficios) por parte de la misma empresa (no todas las empresas reparten beneficios).

Una de las ventajas principales de invertir en acciones es que requiere de poco capital mínimo y puedes hacer la inversión a golpe de “click” desde el sofá de tu casa. 

Otra ventaja importante es que la mayoría de acciones cotizadas en las principales bolsas de valores tienen mucha liquidez. Esto te permite que encuentres a un vendedor de forma inmediata que esté dispuesto a comprarte las acciones a precio de mercado (al menos con las cantidades que operamos las personas físicas).

Invirtiendo en acciones puedes aprovechar el efecto provocado por el interés compuesto.

ETFs

Los ETFs, también conocidos como fondos de inversión cotizados, representan el valor de un grupo de empresas, en base a una temática específica. Un ejemplo típico de ETF es aquel que replica el índice SP&500. Invirtiendo en este ETF es como si estuvieras invirtiendo en las 500 empresas con mayor capitalización bursátil de los EEUU (que representan a su vez el 80% del valor del total de empresas americanas).

Si quisiéramos comprar acciones de las 500 empresas indexadas en el SP&500 seguramente no tendríamos capital suficiente para realizarlo. Los fondos de inversión cotizados realizan la compra de esas 500 empresas y las mantienen en la misma proporción que representan en el índice. A posteriori, ponen su cartera a cotizar diciendo su cartera en particiones con un precio mucho más reducido que los pequeños inversores podemos afrontar.

De esta forma, elijo tener un porcentaje de mi cartera en ETFs porque es una forma muy barata de diversificar el riesgo de mi cartera. Además, este tipo de inversión recoge todos los beneficios de las acciones, mencionados anteriormente.

Inversión Inmobiliaria

Por diversos motivos financieros que detallaré en una entrada pronto, mi estrategia de inversión inmobiliaria se centra en la compra de inmuebles con un precio de 60.000€-80.000€ en barrios de clase trabajadora, con buena percepción de seguridad. Antes de la compra miro el precio de alquiler en la zona (además de fijarme en otras variables). Siempre trato de buscar inmuebles que puedan alquilarse por al menos 550€/mes. De esta forma, poder pagar la hipoteca, gastos generados por el inmueble (basuras, IBI, comunidad, etc) y poder obtener un ingreso neto (cashflow) mensual positivo. La rentabilidad bruta media de mis activos inmobiliarios supera el 7%. 

En este tipo de inversión también hay que tener en cuenta la rentabilidad que se obtiene en el largo plazo por la revalorización generalizada de los inmuebles (equivalente normalmente a la inflación más un pequeño extra por la demanda). La revalorización de los bienes inmobiliarios se aprovecha del interés compuesto.

Esta inversión está muy bien protegida contra la inflación porque los contratos de alquiler se suelen actualizar anualmente en base al IPC (Índice de Precios de Consumo) en España.

Muchas veces habrás escuchado a tu alrededor cosas del tipo: “no pidas una hipoteca para comprar una casa"; "mejor que lo hagas cuando reúnas el dinero necesario"; "acabarás pagando mucho dinero en intereses”. Otros muchos te dirán que si no la compras con hipoteca nunca lo harás, o que hagas todas tu compras pidiendo líneas de crédito. 

Lo cierto es que ninguno de los dos puntos de vista es del todo correcto. Si tienes que endeudarte o no, depende del tipo de compra que realices y no tanto de una regla general. Por este motivo quiero hacer una distinción entre la adquisición de bienes y servicios que son capaces de producir una renta (bienes de inversión), o de bienes y servicios que no son capaces de generar una renta (bienes de consumo).

Bienes de consumo

Algunos ejemplos de bienes de consumo pueden ser la compra de un coche para uso personal, del último modelo de teléfono móvil o de la casa donde vas a vivir. Estos elementos no van a generar ningún tipo de renta y, además, te va a costar mucho dinero mantenerlos.

Bienes de inversión

Los ejemplos más típicos de bienes de inversión engloban: la compra de una vivienda que va a ser puesta en alquiler posteriormente, la compra de productos financieros, la inversión en un negocio de cualquier tipo o el gasto en absorción de conocimiento. Estos activos se adquieren con el objetivo de que generen una renta futura, y este es el elemento diferenciador con respecto a la posesión de bienes de consumo.

Deuda

Normalmente, si adquieres deuda tienes que devolver una mayor cantidad de dinero en base al tipo de interés establecido con la entidad financiera. Si bien es cierto, encontrarás ocasiones en las que la financiación se ofrece de forma gratuita como servicio de venta al cliente, pero este tipo de financiación no es lo habitual. Por este motivo, la acumulación de deuda puede ser muy peligrosa para ti y para tu bolsillo. Especialmente si se ha adquirido para financiar bienes de consumo (deuda mala).

🛑 No adquieras bienes de consumo con deuda

Una decisión que no es inteligente desde un punto de vista financiero es la compra de bienes de consumo. Siguiendo el ejemplo de la compra de un coche, sería más inteligente que alquiles servicios de transporte puntuales o que busques alternativas como el transporte público. De esta forma evitarás adquirir DEUDA MALA.

🤘🏼DEUDA BUENA

Para considerar que una deuda es buena, tienes que entender la deuda como una palanca que te permite crecer financieramente. Un truco que yo utilizo, y que te puede servir para saber si la deuda que adquieres es buena, sería preguntarme si la deuda que voy a asumir va a generar más de lo que voy a tener que devolver a la entidad bancaria. Si la respuesta es sí, entonces ya sabes que no estarás en peligro porque estás aceptando DEUDA BUENA. Esta deuda, no sólo no es un problema para ti, sino que te ayuda a escapar de la carrera de la rata y a estar más cerca de alcanzar la libertad financiera.

Para hacer más ilustrativo el concepto de deuda buena, te pongo el siguiente ejemplo de compra de una vivienda para alquilar. 🏡🏡

Has visto una vivienda que cuesta 100.000€, que se alquila en torno a los 800€ (estos números son posibles en tu provincia, créeme). Es una buena oportunidad de inversión porque tiene una rentabilidad bruta superior al 9%. En este caso, cualquier opción es correcta (tanto la compra de la vivienda con capital propio o con capital ajeno adquiriendo deuda). En caso de no tener esta cantidad de dinero ahorrada (la mayoría de los que estamos en este blog nos encontramos en esta situación), tendrás que recurrir a financiación externa. Contratando una hipoteca a 25 años con un tipo fijo de mercado del 1,5% (tipos de mercados actuales a fecha de publicación de la entrada, Enero 2022, en España) puedes ver fácilmente que entre el 9% (rentabilidad) y el 1,5% (interés de hipoteca) tienes un margen de beneficio muy interesante. Dicho en otras palabras, los ingresos que generas por tu inversión superan con creces los gastos generados por los intereses de la deuda.

Otros ejemplos de deuda buena pueden ser la compra de material de trabajo o la inversión en formación. Gracias al siguiente link de afiliado de Amazon puedes adquirir conocimientos de manera gratuita durante los primeros 30 días.

ATENCIÓN: Aunque la deuda que adquieras sea buena intenta que esta no represente más del 40% de tus ingresos. Unos altos niveles de deuda buena también podrían provocarte problemas financieros en determinadas situaciones. Trata siempre de tener un colchón de ahorros que te permita soportar las malas rachas.

En este post quiero compartir contigo algunos hábitos que me sirven para ahorrar y conseguir más rápido mis objetivos financieros:

💰 Genera una hucha de la que no puedas generar gastos

🛍️ Evita comportamientos consumistas

☎️ Renegocia tus gastos fijos 

🎯 Limita tu gasto máximo en ocio

Te cuento, de forma más detallada, los buenos hábitos que tendrías que seguir si quieres ahorrar: 

• Abro una cuenta bancaria a modo de hucha desde la cual no puedo realizar gastos. 💥
• Si veo algo innecesario que me gusta (ropa, consola, comer en casa en vez de en restaurantes) trato de pensar en comprarlo o consumirlo otro día ➡️ De esta forma se me pasa el “calentón” del momento y no lo compro pasado ese día, porque me doy cuenta de que no lo necesitaba o simplemente no me acuerdo de ello ➡️ Digamos que la ropa en cuestión eran unos pantalones de 70€. Como no me los he comprado, cogemos 70€ de la cuenta bancaria principal y los trasladamos a la cuenta bancaria que actúa de hucha. 🛒 Para saber si debes comprarlo o no, un truco que uso yo es pensar qué haría si me ofreciesen 1) 70€ por no comprar los pantalones o 2) pagarme 70€ y no tener los pantalones. Si prefieres aceptar 70€, ya sabes que tienes que meter esa cantidad en la hucha.
• Renegocio mis gastos fijos (contrato de teléfono, internet, seguro del hogar o del vehículo). A veces una llamada es suficiente para conseguir un ahorro extra sin esfuerzo. Las compañías suelen tener un departamento exclusivamente para lidiar con estas negociaciones. De esta forma tan simple podemos ahorrar unos 30€ todos los meses. 🔎
• Trato de fijar un gasto mensual en ocio. Yo suelo salir con dinero en efectivo y sin tarjeta de crédito. Así tengo que ajustarme a mi presupuesto fijado. 📌

A medida que veas que tu hucha crece de forma tan sencilla, entrarás en el círculo vicioso del ahorro. Esto te permitirá dar un paso más en el juego de la inversión. 

Prueba este método y cuéntame en los comentarios si te ha funcionado!!!

1) Inflación

La inflación se puede definir como un aumento generalizado de los precios. La implicación directa de la inflación es la pérdida de poder adquisitivo. De tal forma que también nos podemos referir a la inflación como el impuesto silencioso.

Te pongo un ejemplo para que lo entiendas mejor:

Ejemplo - ¿Qué somos capaces de comprar en España con 10.000€ en el mercado inmobiliario?

* Año 1970: En este año podías comprar una vivienda equivalente a un piso con valor de 170.000€ en alguna ciudad de España en 2022.

* Año 2022: Podemos adquirir el 5,9% de la propiedad comprada en 1970 (es decir, no podríamos comprar ni una de sus habitaciones, si esto se pudiera hacer).

Esta pérdida de poder adquisitivo (subida de precios) se explica principalmente por la inflación. De aquí sacamos dos conclusiones. La primera es que ahorrar dinero no es suficiente para escapar de la carrera de la rata. La segunda enseñanza que podemos extraer es que si hubiésemos comprado el piso en 1970, ahora tendríamos una propiedad por valor de 170.000€ en vez de tener 10.000€ ahorrados en la cartera. 

Si no te crees el ejemplo, pregunta a los mayores de tu alrededor por la cantidad de dinero que pagaron por sus casas y piensa qué te comprarías hoy con el mismo dinero!!

Nota: La inflación (medida por el IPC) en diciembre de 2021 en España fue del 6,7%. Lo que nos muestra la creciente dificultad para adquirir bienes y servicios.

2) Interés compuesto

Albert Einstein dijo que “el interés compuesto es la fuerza más poderosa del Universo”

Este concepto es algo más difícil de entender pero, no por ello es menos importante. La idea principal del interés compuesto es la “reinversión” o “acumulación de retorno”. De esta forma, si invertimos 100€ inicialmente, y después de un año aumenta su valor un 10% (10€). Al año siguiente invertimos el total 100€+10€ = 110€, por tanto, dentro de dos años no ganaremos 10€ sino que ganaremos el 10% de 110€ = 11€. Cuando esta reinversión se mantiene en el tiempo, el patrimonio que generamos se incrementa de forma exponencial (azul), en vez de en forma lineal (rojo), como vemos en la figura que vemos a continuación.